物業按揭小貼士: 還息不還本? 有什麼注意事項?
英國按揭供款方式有得選擇? 哪個方式最化算?
在英國為物業申請按揭時,申請者可選擇以下兩項供款方式:
- 供息不供本(Interest Only)
- 供本及供息(Principal & Interest - P&I )
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其實不少買家在英國置業會選擇供息不供本(Interest Only)為其還款方式。在2012年,英國大約有320萬宗還未償還清的物業貸款個案,全部均為供息不供本(Interest Only)的還款方式,此相當於所有抵押貸款物業的三分之一,同時亦反映這按揭還款方式在英國是十分盛行。如有意選擇Interest Only供款方式的買家應注意以下事項:
向銀行申請Interest Only的買家則表示接受在還款年期完結前 (即最後一期供款後),一次性向銀行繳交所有借貸的本金。一般而言,銀行對申請 Interest Only 比 申請 P&I 的資產審批要求更高,例如銀行會審查申請者的現金流動及持有資產等。
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假若Interest Only的申請者經銀行評估為專業投資者,會相比一般申請者更輕易通過審批貸款;銀行普遍認為專業投資者可承受的風險會比一般的投資者較高,在承造25年期的按揭後,專業投資者亦有足夠能力償還所有本金。此外,銀行在審批時亦會查看申請者購入物業的年資,買賣樓宇經驗等。如申請者投資資歷越長,其可以承受的風險越高。假若申請者初次置業,或許未必能成功申請Interest Only供款方式。再者,申請者在申請按揭期間亦需要確保是現金流動 — 即是租金要足以涵蓋供款及其他雜費,例如物業管理費等。
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不少較年長的申請者會傾向選擇Interest Only供款方式 — 假設申請者50歲,有多年的物業投資經驗,可經得起風浪,銀行亦視之為專業投資者。不過,申請者的年齡為50歲,只可接受10年的按揭年期;如選擇P&I的還款方式,每月所需繳付的供款則十分昂貴。由於選擇Interest Only的申請者在供款時,暫時不需償繳付本金部份;即使只有10年的供款期,月供的款式更低,同時亦不需受年齡限制。
相比 Interest Only 的供款方式,傳統的 P&I 的供款方式需要同時支付利息及本金,供款亦將隨着年期增加而「息隨本減」。因此, P&I 的總利息支出會比Interest Only較低,批核貸款時亦會較為容易。當然,假若樓價表現下滑,銀行亦會考慮申請者是否仍有償還能力為批核因素之一。
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例子:陳先生的按揭分享
- 供本及供息(Principal & Interest - P&I )
- 按揭借貸為15萬英鎊
- 按揭利率為5%
- 供款年期25年
- 陳先生選擇以P&I的供款方式:每月供款為877英鎊(約9,176港元)
當中有625英鎊(約6,540港元)為利息、252英鎊(約2,637港元)為本金。
然而,供款利息會隨着時間增加而減少,25年期利息總和約為11.3萬英鎊(約119萬港元),而供款完畢物業完全屬於買家。
- 供息不供本(Interest Only)
- 供款只是625英鎊(約6,540港元)純利息
- 最終一期需一筆過償還本金15萬英鎊(約157萬港元)。
選擇Interest Only的供款的申請者看似比較輕鬆,每個月減少近30%的供款,但25年的供款總利息比P&I的供款還要多,達18.75萬英鎊(約197萬港元),甚至高於原來樓宇買價。