全面拆解按揭申請秘訣：加長按揭年期，借平息？

在英國，承造按揭分為兩大類別：投資按揭（Buy To Let）及自住按揭（Buy To Live）。

假若以「買樓出租」的投資用途並身在香港的海外投資者，必定會選擇”Buy To Let”的按揭方式；該按揭則局限物業只可以出租 — 不可以自住，亦不可出租給家人；因為銀行已假設業主不會向親人收取租金。由於是出租物業，銀行通常會以物業的預計租金收入作為批出按揭的條件。
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1.延長按揭年期的方法

買家申請銀行按揭的年齡為18歲至60歲以下（中小型銀行及財務機構除外），申請按揭時的年期計算則跟據買家出生年份，而並非月份。假如買家的生日在12月31日，在踏入該年1月1日時已是60歲，銀行便不會接納其申請。

一般銀行貸款的年期最多可延長至65歲，除非申請者的公司可為其撰寫公司證明信，表示將會聘請申請者至70歲甚至更長時間，從而有可能延長按揭年期至70歲或以上；抑或是公司的信件能清晰列明該機構的退休年齡並非65歲，及申請者為自僱人士在申請時更能靈活變通。
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2.英國按揭＝申請電話計劃

英國銀行目前的承造按揭成數為50%至75%，海外投資者”Buy To Let”的按揭利率則為3至5.5%。一般而言，英國物業的按揭年期可達25年，但劃分固定利息為2年、3年及5年 —年期越長，按揭息率越高 — 即是買家在每2年﹑3年或5年需重新挑選一份新的按揭計劃，而非重新再申請按揭，只需簡單續簽便可。

以上概念就如同轉換電話月費計劃般 — 申請者不會因現時的利率優惠，就鎖死25年後的利率；而是相隔每2年至5年，重新審視市面上是否有更優惠的利率，而決定是否續約。當然假若申請者沒有續約，銀行的open term利息較貴，例如固定利息兩年是3%，open term則有機會增加至5%。此舉動的目的當然是希望能吸引客人續約，但在合約期滿後，客人是可以自由轉換其他銀行。同樣地，假若買家在合約期間轉換其他銀行是會有罰取利息，罰息的情況或金額會因應不同銀行而定。

在香港，銀行多數會優待新客戶，而英國則是優待舊有客戶。例如新客戶承做按揭，市場利率為4%，舊客戶重新續約保留按揭可能會是3.5%，分分鐘即是比市場利率更優惠。

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3.申請時遞交公司信作補充文件，可有助申請平利息

在英國申請按揭時，買家需提出以下文件：有效的護照副本﹑糧單﹑銀行月結單﹑貸款月結單以及資金來源。

現時大部分銀行需要申請者提供有效的公司證明信，用作審批用途。當中內容需列明申請人現時職位、入職年期及現時薪金。

不少申請者可能會感到疑惑，認為申請時向銀行提供稅單是更有效的證明。 對於英國人而言，稅單是過去式，糧單上並沒有列明負責人的名字，銀行需要有「擔保人」證明申請者是否該企業的正式員工。銀行有機會突擊致電給申請的公司，再三確認申請者的就職狀況。如果申請者未能提供有效的公司證明文件，或需向財務機構申請按揭，利率會相對較高。

普遍在香港申請按揭是不需支付費用，申請人更可賺取現金回贈﹑超市禮券等禮遇。但在英國情況卻截然不同，銀行會各申請人收取額外的費用，如申請費約300至500英鎊、物業估價費（約為物業樓價的0.3%至0.5%）、銀行服務費（批出按揭貸款的1至2%）等。除此之外，還有物業的查冊及土地註冊﹑律師費﹑家居保險及處理代理費等額外費用。
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